Was Gebäude kosten 3/3: Was ändert sich?

“Green” verliert an Zugkraft. Nicht die Sache selbst, aber das Label. Bei den grossen Branchenevents für nachhaltiges Investieren beobachten Teilnehmer, dass die Begeisterung für das Kürzel ESG nachlässt, während die inhaltliche Arbeit mehr Aufmerksamkeit bekommt (GRESB/MIPIM Survey, 2025). Das World Economic Forum stellt fest, dass Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft zunehmend durch wirtschaftliche Logik getrieben wird, nicht durch politischen Druck (WEF, 2025).

Was an die Stelle tritt, ist konkreter. FMI Corp, ein amerikanisches Beratungsunternehmen für die Bauindustrie, nennt Gesundheit “the next disruption in sustainable building design” (FMI Corp).

Der Markt reagiert bereits. Der globale Wellness-Immobilienmarkt hat 2024 ein Volumen von 584 Milliarden Dollar erreicht und wächst mit 15,2 Prozent jährlich, dreimal so schnell wie der allgemeine Bausektor (Global Wellness Institute, 2025). Bis 2029 soll sich der Markt auf 1,1 Billionen Dollar verdoppeln. Gesundheitszertifizierte Bürogebäude erzielen 4 bis 6 Prozent höhere Mieten und 14 bis 16 Prozent höhere Kapitalwerte (Cambridge University / CompStak, 2025; EXPO REAL).

WELL, der internationale Standard für gesunde Gebäude, umfasst inzwischen fast 560 Millionen Quadratmeter in 137 Ländern (IWBI). Barcelona hat als Welthauptstadt der Architektur 2026 Neuroarchitektur in sein offizielles Programm aufgenommen. Das sind keine Nischeninitiativen mehr.

Der Grund, warum Gesundheit dort ankommt, wo Nachhaltigkeit ins Stocken geraten ist, lässt sich einfach erklären. Nachhaltigkeit ist ein Argument für den Planeten und für die Zukunft. Gesundheit betrifft die Person, die jetzt in dem Gebäude arbeitet. Schlechte Luft spürt man. Eine schlechte CO2-Bilanz nicht.

Parallel zum Markt kommt die Regulierung. Die EU hat 2024 die Energy Performance of Buildings Directive überarbeitet (EPBD Recast, Richtlinie 2024/1275). Zum ersten Mal definiert eine EU-Richtlinie Indoor Environmental Quality als rechtlichen Begriff. Temperatur, Feuchtigkeit, Belüftungsraten und Innenraumschadstoffe müssen in nationale Baustandards einfliessen. Die Frist für die Umsetzung in nationales Recht: 29. Mai 2026. Das ist keine freiwillige Empfehlung, sondern geltendes Recht. Kein Mitgliedstaat hat bisher fertige Umsetzungsmassnahmen veröffentlicht. Deutschland und Österreich arbeiten daran, sind aber hinter dem Zeitplan.

Am Immobilienmarkt wird die Spaltung sichtbar. 70 Prozent des US-Bürobestands stehen laut JLL vor einer Neubewertung wegen veralteter Gesundheits- und Umweltstandards. In Deutschland wächst der zertifizierte Bürobestand in den Big-7-Städten um 21 Prozent jährlich, während der Gesamtmarkt stagniert (JLL CESAR, 2024). Klasse-A-Gebäude mit Zertifizierung finden weiter Mieter, während Klasse-B-Gebäude ohne Zertifizierung zunehmend leer stehen.

Markt und Regulierung laufen bei der Gebäudegesundheit gerade in dieselbe Richtung, und nach meiner Erfahrung bedeutet das, dass der Wendepunkt nicht mehr weit ist. Gebäude waren die letzte grosse Branche, in der der Verursacher nicht für die gesundheitlichen Folgen gezahlt hat. Das ändert sich, nicht weil jemand es moralisch einfordert, sondern weil der Markt Gesundheitsprämien zahlt und die Regulierung Gesundheitsstandards vorschreibt. Die Frage ist nicht mehr ob Gebäude als Gesundheitsfaktor behandelt werden, sondern wer als Erster die vorhandene Evidenz nutzt.